4楼顶层漏水，3楼遭殃，损失谁赔?
法院：建筑物屋顶属全体业主共有，顶楼不应单独担责
作者：朱旖雯 舒金民 孟桢
一栋4层8户的住宅楼，顶楼屋顶损坏漏水，导致3楼业主财产受损，维修责任和损失赔偿如何认定?近日，江苏省苏州市中级人民法院审结一起财产损害赔偿纠纷案，明确在无物业服务场景下，全体业主系建筑物顶楼屋顶的共同管理人，负有共同维修的义务，判令4楼业主和建筑物原产权所有人共同承担40%的赔偿责任。
案涉建筑物建于2000年，原产权所有人为农某公司，无物业公司提供管理服务。302室业主杨某自2024年前便发现家中出现轻微漏水，多次向农某公司反映并要求维修屋顶。2024年1月，石某通过拍卖方式购得该楼401室、402室。拍卖文件明确披露屋顶存在坍塌、渗漏水现象，并约定拍卖成交后维修费用由买受人自行承担。2024年4月后，302室漏水情况显著加剧。雨水从屋顶坍塌、破洞处渗入4楼，进而继续下渗至3楼，导致杨某家中装修及家电受损，于是提起诉讼，要求石某、农某公司维修屋顶并赔偿损失12万元。
审理中，法院根据杨某申请委托鉴定机构评估，其家装损失为36400元，家电损失酌情认定3600元，合计损失4万元。杨某明确不追加该建筑物其他5户住宅的业主作为被告。
对该建筑物顶楼屋顶的维修义务主体如何认定的问题，法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条、第二百七十三条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利为由不履行义务。本案中，建筑物竣工投入使用年限较长，逐步发生老化、破损，且无物业服务，屋顶作为建筑物专有部分以外的共有部分，其维修、维护义务依法应由该建筑物全体业主共同承担，即包括杨某、石某在内的全体业主均系屋顶的共同管理人，负有共同维修的义务。
对杨某的财产损失所涉赔偿责任如何认定的问题，法院明确，杨某家中漏水系屋顶大范围破损、塌陷所致，该损失系长期积累形成，各方当事人的赔偿责任应根据过错程度合理划分：其一，杨某作为屋顶共同维修义务人，自2024年前即知晓屋顶漏水情况，却未采取合理、有效的防范措施避免损害结果扩大，其自身存在一定过错，应自行承担55%的赔偿责任;其二，石某在拍卖购屋时，明知屋顶存在坍塌、漏水问题，其作为距离屋顶最近的顶楼业主，未及时对屋顶进行维修，亦未采取相应措施减轻楼下漏水损害，放任损害后果持续发生，过错程度较重，应承担30%的赔偿责任;其三，农某公司在拍卖案涉房屋前，已明知屋顶存在坍塌、破洞等严重问题，且杨某曾就漏水事宜向其反映，部分损失发生于其持有房屋产权期间，其对损害结果的发生具有可预见性，应承担10%的赔偿责任;其四，该建筑其他5户业主虽系屋顶共同维修义务人，但杨某明确不追加其为本案被告，该部分业主应承担的赔偿责任由杨某自行负担。
最终，本案经太仓市人民法院一审、苏州中院二审，均判决由石某赔偿杨某12000元，农某公司赔偿4000元。
【法官说法】
建筑物顶楼屋顶系建筑公共部位，属于全体业主共有，在无物业公司提供管理服务的情形下，全体业主系屋顶的共同管理人，负有共同维修的义务。楼下业主要求顶楼业主单独承担维修义务的，法院不予支持。同时，因建筑物顶楼屋顶损坏漏水导致楼下业主财产损失的，对于应该采取适当措施而未及时行动，致使损失扩大的相关业主，需根据其过错程度承担相应责任。
本案裁判明确了无物业小区共有部分的维护及维修成本分摊规则，引导业主树立权责对等理念，主动履行共有部分维护义务，为基层社区治理提供了清晰的法律指引。
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