郭子源
近日，中国人民银行、中国银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。首套房购买者的资金成本将进一步降低。
新政策旨在更好地支持刚性住房需求，具有精准施策、因城施策的特点。我国房地产市场区域性特征明显，不同地区的产业结构、人口结构、经济发展水平差异较大，只有坚持“因城施策”，才能避免误伤刚性需求，精准满足购房者合理需求，促进房地产市场平稳健康发展。
首先，精准性体现为“首套房”利率变化，直指刚需群体，并不涉及二套房利率调整。此前，首套房利率下限为“不低于5年期以上LPR（贷款市场报价利率）减20个基点”，即4.1%。尽管新政策对利率下限调整的表述为“自主决定维持、下调或取消”，但市场普遍认为“下调”的概率较大，因为近期银行业已普遍下调了存款利率，这为房贷利率进一步下行打开了空间。
其次，精准性体现为仅适用于“部分城市”。根据通知，这些城市必须满足“2022年6月份至8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降”的条件，方可放宽首套房利率下限。根据市场机构预测，满足以上条件的城市约为23个，北上广深等一线城市均不在列。新政策有助于满足二、三线城市的新市民购房需求，也有利于缓解个别城市住房供给相对过剩的矛盾。
再次，精准性体现为“新发放”贷款，意在进一步降低新购房者成本。为何不涉及存量房贷？今年以来，与房贷利率挂钩的5年期以上LPR已出现3次下行、降至4.3%，较大幅度减少了居民的利息支出。进一步降低“新发放”房贷利率，可以更精准地触达收入波动群体、新市民群体等，进而更充分地释放刚性住房需求。
最后，精准性还体现在调整的阶段性。通知要求，在今年底前，阶段性放宽首套房商贷利率下限。一方面，能够避免市场陷入长期观望，抚平看涨、看跌等不稳定预期；另一方面，向市场释放了“精准滴灌”信号，避免了“放水”误解。
符合条件的城市要用足用好政策工具箱，进一步降低购房居民的利息支出，支持刚性住房需求；各地要坚持“房住不炒”定位，多措并举促进房地产市场平稳健康发展。
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