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一二线楼市“小阳春”三四线城市退烧 史上最长房地产牛市进入调整期

时间:2019-03-15 09:34:56来源:界面点击量:8635

 “中国历史上房地产上涨周期最长的一轮牛市进入了调整期。”中原地产首席分析师张大伟对《华夏时报》记者表示,从全国看,最近楼市出现了退烧与小阳春并存的现象。

一二线楼市“小阳春”三四线城市退烧 史上最长房地产牛市进入调整期

图片来源:海洛创意

春节过后,北京、上海等一线城市楼市迎来“小阳春”的消息不胫而走,许多人也因此期待着楼市调控放松,迎来新一波“牛市”。不过数据显示,这一“回暖”也并非市场主流。

3月14日,国家统计局发布了2019年1-2月份全国房地产开发投资和销售情况。根据这一数据,2019年1-2月份商品房销售面积14102万平方米,同比下降3.6%,这是自2015年6月销售面积开始上涨后,时隔43个月再次出现下跌。

“中国历史上房地产上涨周期最长的一轮牛市进入了调整期。”中原地产首席分析师张大伟对《华夏时报》记者表示,从全国看,最近楼市出现了退烧与小阳春并存的现象。在2018年房价明显调整的部分一二线城市,楼市轻微复苏,但大部分三四线城市作为支撑2018年市场冲高的因素开始退烧。他认为,整体市场已经告别牛市,市场进入政策维持下的平稳状态。

小阳春与退烧并存

根据统计局的数据,1-2月份商品房销售面积14102万平方米,同比下降3.6%,2018年全年为增长1.3%。其中,住宅销售面积下降3.2%,办公楼销售面积下降15.7%,商业营业用房销售面积下降13.6%。

分地区来看,东部地区商品房销售面积5437万平方米,同比下降9.7%,降幅比2018年全年扩大4.7个百分点;中部地区商品房销售面积3901万平方米,下降0.6%,2018年全年为增长6.8%;西部地区商品房销售面积4368万平方米,增长2.2%,增速回落4.7个百分点;东北地区商品房销售面积396万平方米,下降4.8%,降幅扩大0.4个百分点。

同去年相比,不仅调控严厉的东部地区销售面积继续下降,一直是销量上涨的“中流砥柱”的中西部地区也呈现了颓势。易居研究院智库中心总监严跃进向《华夏时报》记者指出,房屋销售正式步入到了降温的态势,这一跌幅也说明市场正在做调整。预计更大的下滑压力在于三四线城市,而其他一二线城市其实近期反而是有所回暖的。

事实确实如此。自春节以后,此前房价因调控政策出现明显调整的一线城市开始爆发一轮“小阳春”行情,上海、北京、深圳的房价都有所抬头,成交量明显放大。开发商、中介也都趁此机会制造上涨预期,甚至有项目喊出4月份之后要上涨15%。而另一方面,三四线楼市开始退烧,随着棚改资金收紧、目标有所下调,返乡置业降温,部分缺乏产业支撑的三四线新房市场缺乏上行动力。根据诸葛找房公布的数据,扬州、台州、江门、湛江等城市2月份商品住宅成交面积下降50%以上,而惠州、岳阳、韶光、襄阳、淮安、莆田、芜湖等地都下降了20%以上。

调控会放松吗?

随着商品房市场销量的萎缩,多家房企的销售业绩也有所回落。中原地产研究中心统计数据显示,1-2月销售额25家企业发布了销售数据,合计销售额为5019亿,同比下调了7%。其中,碧桂园、恒大、万科等头部房企均出现了明显同比下调,而在2018年同期,这些企业的同比销售额上涨均超过60%。

张大伟认为,市场走势已经连续多月出现涨幅明显放缓的趋势,去年12月虽有短期冲刺销售有所上行的因素,但从9-11月的同比看,已经出现了成交面积的明显同比下调。2019年1-2月出现的销售放缓,只是延续了之前的趋势。而从销售数据对比看,牛市已经结束。今年如果政策不出现全面变化,市场将出现明显调整。

实际上,一二线城市近日来的小阳春,便是信贷政策调整的结果。1月,广义货币(M2)余额186.59万亿元,同比增长8.4%;人民币贷款增加3.23万亿元,社会融资规模增量为4.64万亿元,齐创单月历史新高。而其中,以个人房贷为主的住户部门中长期贷款新增6969亿,也创下单月新增贷款额的历史新高。同时,房贷利率也持续回落,深圳各大银行从3月初开始陆续调整个贷利率,杭州、济南等二线城市也传来利率下调消息。

另外,房地产市场的利好消息也在不断传来。在政府工作报告甫一提出减税降费的具体指标,链家、中原、我爱我家等房产中介公司就立即发布了税费下调的通知,即日起下调相关房屋交易税费,包括不动产交易合同印花税、增值税附加税中的城市维护建设税及教育附加税税率,基本为减半征收。各地的人才引进政策也在不断出台,截止日前,在2019年发布各种人才引进与落户等政策的城市已经接近30个。

张大伟表示,房地产政策最严格的时期已经过去,在市场下调明显的区域有可能会有宽松的楼市调控政策出台。整体看,2019年稳定房地产发展将成为政策趋势,大涨肯定不是稳定,但暴跌也同样不是稳定。

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责任编辑 / 胡海洋
审核 / 平筠
终审 / 张凯旋