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楼市紧张90天!二线城市将迎返乡置业狂潮

2019-02-02 09:46:10来源:凤凰网点击量:8194

在过去三个月,中国楼市经历了彻底凉凉→下跌→止跌→回稳的过程。

三个月,90 天,时间很紧张,但完成度很好。

从10月开始,全国楼市一片哀嚎,开发商活下去,地方政府土地流拍;

再到11月,全国楼市彻底凉凉,至此本轮楼市大行情终于走到了尽头;

接下12月,从18日山东菏泽取消限售开始,到广东珠海出台放松政策,我写文说:

《这两天,本轮行情发出了明确的止跌信号!》。相比11月份开发商卖力促销年底回款,12月地方新政提振市场意味很浓,显然是为了即将到来的春节返乡置业。

所以在2019年1月,我们就看到武汉异地公积金新政,杭州延长贷款年限到80岁、广州、武汉、郑州等部分城市局部放松限价,多城市下调房贷利率上浮比例,长沙、杭州、宁波、成都等相继提出将按照“一城一策”原则制定有针对性地楼市调控政策。我写文说——

地方政府因城施策的实质是因城”救“市。

那么,从坚决遏制2018金九银十到”救“市2019春节小阳春,这对普通人意味着什么呢?

2

我们再看几条最近三天的热点新闻:

1月26日,已公布2019年棚改计划目标的省份中,多个省份降幅超过50%,主要集中在三四线城市;降幅的棚改目标,无疑是在利空三四线城市的房价。

1月27日,中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组、住房大数据联合实验室发布了《中国住房市场发展月度分析报告》。报告认为,房价下跌速度趋缓,重点城市成交继续回升,房价良性回调,而三、四线房价总体继续下调,同时下跌速度略有加快;

1月28日,《中国百城房价报告》显示,百城房价全年上涨11%三、四线城市首次止涨;

一边是二线城市因城”救“市,一边是三四线下跌止涨。

所有事件组合到一起,表明一件事,返乡置业的主战场在二线城市,请远离三四线城市。

越来越多人认同三四线城市房子没有投资价值,只有大城市才有房地产。但,为什么返乡置业的主战场在二线城市呢?

返乡置业,对于很多人来说,就是在老家买套房子,自己住!或者仅仅是买个念想。当然是买哪里方便就买哪里。

在本轮大行情之前,无论你买了哪里的房子,一线、二线、三四线,房价都涨了。

但在下一轮,楼市的赚钱逻辑变了。

中国地理经济正处于转型重组中。除了北上深,未来会以发达省会为中心,形成10多个次中心。

因此,可见的趋势有两个:

1、 除了沿海省份有历史形成的双雄城市外,其它省会城市都会明显超过本省第二第三名的地级市,而且差距越来越大。

2、 未来一两年最困难的是县城。每年的高考,就像是抽水机,把县城最好的人口和资金,彻底抽走。几十年如一日。 现在,内地县城已经成为老弱妇幼的生活区。县城接盘侠已断层。县城房子越来越没有价值了。

前几天,有一个《啥是佩奇》的小短片,火遍了朋友圈。不知道大家发现没有,整部广告片里面,是看不到小孩子的身影的,看不到年轻的壮劳力。镜头一划过,无论是放羊的老邓头还是下棋的老王头,还是小卖部的大妈,清一色的50+老人。而这部短片的最后,是儿子接老人去城里过年。

这虽然是个广告片,但却实实在在反映了客观现实。在杭州房贷政策年限延长至80岁政策出来之后,二线城市的人才之争,已经上升对中老年人口的争夺。其实这件事短期内对市场影响不大,但长期看这个政策对三四城市是重大利空。

特别是80后农村父母,基本上都到了50-65之间,之前因为贷款年限,基本上过了60岁就没什么价值了,现在延长到80岁,这些父母的贷票就有价值了,80后也是目前购买力最强劲的一个群体,他们会把父母的最后一贷,用在好地方。

所以,如果你现在在老家县城还有房子、商铺等,2019年能卖就卖吧!再晚就来不及了。

接下来,三五年后的三四线城市,将面临和2019年县城同样的窘境。

三五年后,如果你在三四线还有房子、商铺等,能卖就卖吧!再晚就来不及了。

中国楼市的基本逻辑就是:人往高处走,钱从上向下流。原本农民返乡置业是到县城买房子;县城的人返乡置业到三四线买套房子;三四线人返乡置业到省会买房子。如果农民不再买县城的房子,直接买了省会的房子呢?

我们说如果2019年是你离开县城的最后期限,那么下一个三年,就是你离开三四线城市的最后期限了。

所以,是提前占位还是顺流而下,才是返乡置业的核心问题。

3

看似躁乱的中国楼市,其实是有一整套行为逻辑的。

上月底,北京低调召开中央经济工作会议。将此前的“稳健的货币政策要保持中性”改为“稳健的货币政策要松紧适度,保持流动性合理充裕。”

大会讲小事,小会讲大事!所以这个会议的重要性不言而喻。也正是在这个会议之后,我写文说,2019年是小年,是房价稳定的一年。

怎样算平稳健康发展呢?房企有钱赚,购房者有房买,政府有稳定的财政收入,才是平稳健康发展。

很快,北京推出两块不限价的地块。我们之前有一个观点是,北京的一举一动具有明显的昭示性。

这两块地这对市场影响微乎其微。但这是在告诉开发商,放心拍地,不要害怕。

接下来的一城一策的细则,对市场影响也是维稳。但这是在告诉即将返乡的购房者,放心买房,不要害怕。

比如成都今天发布公积金新政执行细则,具体内容不重要,对市场是零影响,它的作用就是告诉买房人,放心买房,不要害怕。

昨天,我写了一篇《2019年,买房人再次走到了十字路口!》,一个粉丝留言说:国家急需现在买房的接盘侠。

我回复,与国家共进退,好过在大时代卧轨!

过去十多年了,你还看不明白吗?让哪里房价涨,哪里房价就会涨;让哪里楼市凉,哪里楼市就会凉;让市场稳,市场真的就会稳!这是偶然吗?世间所有的偶然,都是预先多少次的排练。你不知道,是因为主导的人不是你。

所以,春节临近,二线城市的政策细则已在来的路上,这么多声音都在引导你,2019年返乡置业主战场是二线城市,且时不我待。

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[责任编辑:胡海洋 审核:平筠 终审:张凯旋]